首付四成仍是隔靴搔痒

2003年4月末,房地产贷款余额18357亿，占各项贷款余额的17.6%；

2006年6月末，全国商业性房地产贷款余额为3.4万亿元

2006年12月末，全国商业性房地产贷款余额达到3.68万亿元

2007年3月末，全国商业性房地产贷款余额达到4.01万亿元

2007年6月末，全国商业性房地产贷款余额4.3万亿元

注意：06年6月到07年6月的一年里，从3.4万亿猛增到4.3万亿

银行多向房地产行业放贷9000亿…，涨幅26.5%，非常危险啊！

问：可是，为什么说银行提高首付，仍是“隔靴搔痒”呢？

答：银行通过贷款利差获益，仅新增贷款9千亿，按年利6.555%估算，已经有590亿利润，这也是为什么银行股上市以后被抬得很快的原因。可以说，银行为了利润，抛弃了太多，比如曾经出台的“单价超过18000元每平方米不给贷款”的政策，为了可能的利息收益，就没得到执行。

问：最后，您给点建设性意见好么，银行怎么才能安全和收益兼得？

答：银行是非常强有力的经济实体，其政策对于市场乃至经济，都有强大的作用力，虽然房地产行业目前已经占到全国投资的21.4%以上，已经有“绑架银行”的趋势，但现有的开发模式，却仍存在改良的可能。对于银行来说，加强监管，是保证安全最有效的手段。而这里所说的加强监管，绝不简单的是被动的以投入人力或“专款专用”的口号，而应是一套系统，要能行之有效，如引导江河入海一样顺畅。

那就是银行和政府在房地产行业联合，为更好的发展中国的房地产，采用“投资、监管、招标”的国际标准。房地产项目应转为以专业投资机构委托银行和政府联合发起，先冻结资金，约定回报率和回报模式，由银行监管和统筹资金，（请注意，这项新业务，可使银行得到不菲的收入），之后委托专业机构进行“项目可研”和“对比成本分析”，并通过“预招标”，由银行和政府落实“项目成本明细表”，之后再招标投标人按照“N ＋ M 月的格式合同”投标，也就是说，比如某工程，投标人可选择申报“8＋2、10＋2、12＋3”三种投标合同，以10＋2月为例，中标额如果是1亿元，则投标人中标后，先预存标的额3%的保证金300万元，之后由银行委托专业机构将项目根据进度与投资分成10次进度验收，每月验收一次，期间可以有两次验收不合格而不受处罚。每按月完成一次验收，由银行给付10%中标款，即1000万元，若因未通过验收而导致滞纳损失，则用投标人的保证金赔付。若中标人已经连续三次违约，则银行可咨询专业机构意见，给予“延期、罚款延期、解除标书”三种处理。由于工程分段验收，分段付费，首先避免了中标人承担垫资风险，月结模式可降低采购成本，同时也使投资人和银行避免了烂尾风险，顺便，还可以保证农民工直接从银行卡里按时结算薪酬。可以说，这样的模式一旦引入，银行由于新业务，不仅可以得到丰厚的收益，还能避免贷款无法收回，项目不良资产形成率高等风险，也可以摆脱“暗助房价上涨”的坏名声，可以说是“操作简便、一举多得”。

由于中国目前是“市场经济”，所以，规范我国的银行业和房地产业，需要引入更多规范的国际模式，并迫切需要“非营利机构”，作为“合作建房”发起人，我在此首先承诺，将以“非营利”为“机构运营原则”，即非营利机构的所有收入，除员工薪资、正常办公支出、再发展预备金之外，所有节余都属于投资人或出资人，企业账目透明，允许全体出资人在承诺保守企业机密前提下，按照约定的方式，查询了解企业资金管理及运用现状明细表。目前，北京合作蓝城咨询服务有限公司，已经在按照这一模式运作，并希望能通过“合作建房”得到“市场”的认同，最终为中国的房地产行业规范化，国民经济平稳运行，以及中国人民的“居者有其屋”事业，作出力所能及的最大程度之贡献。

希望银行能不再沉迷于“房贷无止境”的风险游戏，把更多精力放在长期的规范运营上，而不要为了眼前一点小利，就使“中国经济、银行业、乃至银行工作人员”负担过分的风险，甚至蒙受无法承受的损失。

作为一个与银行有充分接触，了解多种房地产行业模式的非银行业人员，希望我的一点管见，能被更多人认同，并帮助我共同完善和改进，谢谢大家阅读。