合作建房，是以一群志同道合的朋友们的“合作”为前提的。
既然合作，就要“透明”，大家都有权利和义务知道些情况。
今天，我想从合作建房的成本开始，让大家了解我们的事业。
2005年7月31日，芍药居项目大会，我们就公布过项目平均成本。
今天，我想让大家了解合作建房，乃至房地产开发的“成本”。
首先，一个项目的总成本，可以分成下面三大类：
㈠ 土地成本：即通过招拍挂或公司转让等形式支付的地价款。
从招拍挂角度看，土地成本有以下三项：
⒈ 土地出让金：这是直接支付给政府的，通常每平米千元左右，其中一部分是招标或挂牌底价对应的，约占招拍挂价格的15%-18%，另一部分，是由于竞买产生的溢价，政府规定，这些溢价，全部归政府所有。
⒉ 原土地方补偿：这是给原一级开发机构的，这个金额，是由政府内部成立的委员会确定的，参照市场平均成本，和一级开发商提供的拆迁及三通一平成本总额，据说是只给8%利润。原土地方补偿，通常占招标或挂牌底价的82%-85%，如果是原土地方自挂自摘，就会轻松很多。
⒊ 契税：按照国家规定，将土地使用权变更到项目公司名下，需要交清3%的契税，所以，通常都是在中标土地后，才正式成立项目公司，没买到地皮，就不用成立了。
自从招拍挂启动以来，北京历年的土地平均成本等信息如下表：
拆迁成本均摊到楼面地价始终不到2000，平均地价也没到3000。
人们都说土地贵，买不到，原因是政府根本不明码标价销售。
土地部门明显是在牺牲国家和人民的利益，去帮开发商哄抬房价。
北京年度土地收益只有几十亿，却要花十几亿利息和上百亿成本。
了解了土地成本，也就掌握了房价成本中的最核心问题。
由于篇幅所限，我只能简单写这么多，“土地”二字学问很大。
有些能说，有些不好说，大家都是中国人，心领神会吧……
㈡ 建安成本：也就是项目建设施工的各种相关成本。
一个项目的施工，在取得三通一平的土地后，首先是要做设计，通过设计方案，在建委造价处核实成本，再通过招标，确定中标建筑商，开始施工。工程通常简单分为：基础（也就是挖地基，修地下室），结构（从正负零到封顶），外装（就是楼体外立面装饰），内装（主要是楼内的管线、水泥抹平），市政（就是从场地接口把管线连接到楼里）。这五个步骤基本结束，就可以验收了，验收的同时，会测绘出实际的建筑面积，因为设计图和施工图难免存在一点误差，房子又太贵，差半平米，就够买好几吨大米呢。
由于市区建筑通常都是地上住人，但有地下室，所以，建安成本在施工的时候是按照楼上、楼下统一计算面积，但在交付销售的时候，只计算可销售面积的，所以：
可销售面积的平均建安成本 =
地下建筑面积（通常为项目总面积的20%） x 地下平均造价（约2080元每平米）
＋ 地上建筑面积 x 地上平均造价（现浇剪力墙，约1380元每平米）
＋ 项目市政成本 （≈ 项目地上地下总建筑面积 x 300元每平米）
所以，比如一个项目地上10层，地下2层，地上总面积10000平米，那么它的建安成本，可以暂估为：10000x1380 ＋ 2000x2080 ＋ 12000x300 ≈ 2156万元。折合平均可销售建筑面积的楼面成本约2156元每平米，当然，这样的成本，品质是很高的，而且，这样的价格，还可以让建筑商垫资，减轻投资压力，节约资金成本。
㈢ 其他成本（即除去土地成本和建安成本之外的开发成本）
其他成本可以分成以下三类：纳税成本、管理成本、财务成本。
纳税成本：即房地产项目公司应交纳的政府税费。
一个房地产项目，除去已计入土地成本的购地契税，还有以下税种：
销售营业税，税率5%，即在开出销售发票时，按销售额缴税5%；
城建附加税：税率为销售额的0.25%；
教育附加税：税率为销售额的0.15%；
印花税： 税率为销售额的0.05%；
企业所得税：扣除上述税后利润的33%（08年1月1日后25%）；
个人所得税：也被计入企业纳税，但按个人收入不同，税率浮动；
土地增值税：扣除以上税种及成本的30%-60%；
城市房地产税率是对公司房产按买价的1.2%或租价的18%，每年缴纳一次。
可以说，如果正常缴税，房地产行业的税率还是很合理的。
但由于所有的房地产公司都存在严重偷税漏税的违法行为（官方结论）
而我国的司法系统又被开发商的各种“手段”控制，毫不作为。所以……
很多开发公司的税费成本只有销售额的9%左右，连15%的最低标准都不到。
典型的SOHO中国，每年交纳企业所得税都不到1亿，但2007年10月8日上市
却公然声称06年利润18亿，请问，所得税率33%，利润18亿，该交多少？
当然，我们不说这些废话，政府不作为，我们管不了，只要了解就可以了。
房地产行业的纳税成本，通常不到其销售额的9%，是非常低的，低的可耻。
管理成本：也叫经营成本，是企业正常的经营支出。
包括：企业员工薪酬、办公相关成本、销售奖金、外聘机构服务费等。
财务成本：也叫利息成本，是企业支付的贷款利息及相关费用。
企业的其他成本，通常可以按照（建安成本＋土地成本）x20%估算。
也就是说，一个房地产开发项目的成本，可以按照以下公式评估：
项目总成本 = （土地成本 ＋ 建安成本） x 1.2
比如，某项目地上准建面积1万平米，楼面地价5000元每平米。
其项目总成本约为：（5000 x 10000 ＋ 10000 x 2156）x 1.2
≈ 8587.2 万元。也就是说，地上平均成本约8587.2 元每平米
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在了解了房地产项目的成本之后，我们来谈谈合作建房的成本。
由于只能在验收的时候，由建委测量销售面积（办理销售证的时候）
而合作建房，是一种AA，大家一起负担所有的费用，计算公式如下：
应由出资人共同承担的总成本 ÷ 可分住宅面积 = 平均成本。
但是，这里请注意，什么是“应由出资人共同承担的总成本”
这个成本，不仅包括上面提供的房地产项目平均成本的支出，
还要扣除销售配套车库、商业、尾房的收入，以及共有物业的收益。
这就是合作建房是“真正的成本价”，比开发成本更低的基本原理。
比如，还是上面10000平米的项目，可能会是下面的测算结果：
扣除100个地下车库，每个成本价8万元对内销售的收入800万元；
扣除1000平米底商，每平米15000元的竞标销售收入，1500万元；
合作建房人共同取得的9000平米住宅，就可以按下面公式结算：
项目总成本暂估 8587.2 万 - 800万 - 1500万 ≈ 6287.2万元
则合作建房的平均成本为6287.2万÷9000平米≈ 6986元每平米
如果大家觉得这个平均成本仍然无法接受，还可以销售部分尾房
用尾房销售收入，以减少合作得房面积为代价，进一步降低成本
当然，这个平均成本，不会是每个合作者得房的具体成本。
原因很简单，每套房子的楼层、朝向、户型，还都有差异。
我们会在平均成本基础上，设置“户型、楼层、朝向”价差。
并根据这个价差表，计算出每套房子实际应承担的实际成本。
在公示“每套房屋的合作成本列表”之后，进行抽签选房。
大家按照积分高低（之前参加项目多少、额外出资多少），
之前付出的努力多，为降低项目成本和风险付出多的合作者优先
在知道具体房价基础上，根据登记的房屋类别（面积）依次选房
积分相同，选择户型也相同的合作者，通过抽签决定选择顺序。
比如某户型有100套房子，先由积分最高的一组抽签，选择；
被选中的房子，和选过房子的合作者，将退出待选序列。
剩下的人，在轮到自己选房时，可以从还可选择的房子中任选一套。
所以，合作建房的分配方式是符合参与者心理的。
虽然不能保证你选中你最想要的房子，但你可以从很多房子里选
选你在可选房子里最满意的一套，而且，选好房子要给更多的钱
其实合作建房的成本估算，以及房价确认和选房的规则都非常简单
和买房不同，合作建房没有价格，而是合作，大家一起做开发商
大家一起努力，控制成本，增加效益，并共同分享这些收益。
而且，如果有的人钱实在很少，无法直接通过一次合作就取得房子。
还可以考虑先参加一个项目，把取得的房子变成收益，以增加实力。
等到实力积累多了，再通过合作，在想要的地段，取得想要的房子。
希望更多的人了解合作建房，了解合作建房的优势，和“成本”。
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