万人购房团：中看不中用

　　时 间：2008年9月3日（周三）下午2点

　　地 点：建外SOHO西区13号楼铂澜咖啡

　　嘉 宾：北京合作建房倡导者 于凌罡

　　 北京炜衡律师事务所 李标田

　　主 持：房龙网总编辑 吴京辉

　　 房龙网新闻副总监 张凌虹

　　合作建房失败原因分析

房龙沙龙：万人购房团能否在北京异军突起

　　吴京辉：合作建房的历程相信大家都很感兴趣，先请于凌罡先生聊聊合作建房的历程。

　　于凌罡：05年4月份有媒体报道我们，标题是《一起做开发商，开发商靠边站》，当时杂志上清清楚楚写着我们的方案。我们当时最开始的方案是霄云路，首付15万，贷款22.5万，做成了每人可以拿一个60平米的房。到了05年8月份，10个月以后，这个事做成了。地点在芍药居，我们当时是准备一个人首期付15万，贷款要做25.5万，贷款多了三万，但是地段好得多，芍药居是双地铁，光地铁一通就是房价一平米就要涨1500。老百姓他不明白一套房子多3万根本不算什么。我们当时确实没有想过老百姓有这么傻，你想一个房子是40.5万，我们这个40.5万，只是让你先付30万，剩下的还有底商替你还，结果这帮人不同意，有40%人没有签合同，我们当时跟中信信托做的，如果大家签合同，这个地是百分之百拿到手，就是因为参与者不理解，失败了。后来我们找了开发商，谈的也很顺利，我把我们公司董事、监事好多人找过去开会，就是说服不了他们，他们说你一下子加2千万，一个房子要加不少钱。我说你们看不出来形势吗？你加这个钱是小数目，省20万你做，省10万你就不做，还不都是省么？周边开盘房子卖18000，我们做只要6750。我们做的这个模式其实非常简单。

　　我们07年做花园路项目，郁闷到什么程度？我们弄完房价，大家一起拿，大家只要一起合作，6500一平米，周边房子至少16500起，还是二手房，07年3月份。我们每天接电话都是来骂我们的，说于凌罡你的房子弄6500太贵了，你应该是4500才行。这帮人根本不讲理，他说4500才买得起。你想一下，咱们周边的房子卖16000一平米，首付30%，我说我也是人，得按市场规律办事，一平米房价降一万，这个都是很夸张的事，你买一平米的房子，给你便宜10000块钱，他不明白。这些人不参加，但是他们来专门骂你。他们就觉得你应该把房子便宜卖给我。他们会问，你的房子盖起来了吗？我说什么意思？你要把房子买走就直说，你可以更直白，于凌罡你不是有房子吗，把房子便宜卖给我。不可能！我盖好的房子，该市场什么价格就是什么价格，什么叫做合作建房，大家一起合作，盖出来的房子大家出力了，大家便宜点，你不出力凭什么便宜卖给你？假如建外SOHO，这个地方房子卖25000，未必能买得到，我们一起合作能到1万，那是大家一起合作，你没出力说于凌罡你盖好了，1万卖给我。很多这种情况没有办法。

　　今天咱们聊的团购，我可以说基本不看好。因为这样的想白捞好处的人会太多，而且团购你根本拿不到实惠，我们合作建房拿到实惠是最多的。你也知道我做这个事整整三年多了，我们的方案已经在一稿一稿演进，就是我们一直在进步，我们没有停止进步。但是很多人不明白，你还能进步？刘翔还越跑越快，罗伯斯还越跑越快，百米纪录都打破了，我们为什么不能进步。

团购是帮开发商托市

合作建房倡导者于凌罡

　　吴京辉：为什么团购这个事能够出现，而且现在来看，各地也是有人响应的。

　　于凌罡：我专门讨论过团购这个问题，团购最终的结果是什么？是帮开发商托市，是会受到开发商很大支持。合作建房也是帮开发商挣钱，但是开发商想不明白这个事。团购就不一样了，市场上现在没有什么人买房，开发商想找团购由头也好，还是降价由头也好，总的想办法让市场上人恢复信心买房，这个是帮助开发商很好的促销手段，从理论来讲团购没有任何意义。但是房地产客观来讲，是需要炒作的，这个房子能卖到这个价位，是靠炒作，并不是房子本身值这个钱，这种炒作一方面是合法，一方面是不合法。合法就是因为炒作有人来了，不合法，有些人炒作的时候，就自己倒腾一个号，其实根本不想买。就像奥运门票或者奥运短租房，只是一个说法，真的一个票卖一万，你拿这个票能卖5千，有多少人买呢？你把一个房子租给外国人，在奥运期间，你申报手续，除非你房子以前就是高档出租房，否则根本没戏。说奥运周边，我们家就在奥运周边，我们家直接从窗台就可以看鸟巢的圣火，但是这个能租到那个价位吗？我们楼里的房子就租2千多，两居室。之前还是租1800，其实就是这个意思。团购以后，可以让开发商把这个炒作的动作完成，但是从成本来讲，其实团购的成本要远比卖房的成本要高。你可以想象一下，开发商要真正流血要优惠的，比如这个房子以前卖1万，现在开发商不降到8千、9千是没有人卖的，那是什么概念？换个思路来讲，开发商可能卖一个项目，直接请10个售楼小姐，每个小姐一个月给一千块钱底薪，一个月一万，半年才6万块钱，一个房子至少60平米，一平米便宜一千块钱，多少钱？又是6块钱，等于团购出去一套房子，等于少十个人给他干半年活，你说十个人干半年卖不出一套房子吗？我个人认为没有太大问题。

　　关键是开发商在这个市场当中有这个需求，可以这样说，从我的接触来说，真正的业主或者说从组织者的角度，其实它本身都不需要团购。比如最典型的邹涛，他就是想出名，我接触过几回，他就是想出名，并不是真正的想把团购搞成。你见到他本人就知道，他根本不想把这个事搞成。

万人购房团风险巨大

　　于凌罡：你们见过邹涛本人吗？

　　吴京辉：没有接触过。

　　于凌罡：第一，他始终不承认他叫万人购房团，我们在凤凰台做节目，他说我们的目的就是大家做万人购房平台，我找开发商拿低价，你们自己找开发商签合同，他说我保证你们的安全，你们绝对都不用给我钱。我理论上也不从开发商拿钱，具体拿没拿谁知道。当然做不成拿不到，做成了，能不能拿到很难说。如果你跟他去团购，将来这个房子如果开发商卖了以后，再继续降价没有任何约束。开发商现在一万的房子，9千卖给你，你买完以后，开发商可以卖8千，对于买房者没有任何保证。包括北京的，有一万出头的有朋友买的媒体村都想退了，包括万科一降价，有一帮人等着退房团。购房团最后演变成退房团，那就可悲了。

　　现在来看，组织购房团实际上是很难的。不管是团购也好，把它叫做合作也好，都有一个前提。咱们现在如果说组织50人团购，每一个人买房子的金额，假定说是60万，这是多少钱？50人乘以60万，就是3千万了，大家一起去做这个事，彼此不认识，是否需要先有一个规则？可以先没有规则，咱们就直接玩你觉得是否会出人命？我觉得肯定要出人命。3千万足够在中国搞出很多事，不好听说，8毛钱都有可能在街上打一架，所以说团购有它的缺陷，如果真想搞，它也必须很强的组织能力才行。比如说双方进行约束，你没有约束肯定不行。比如你约束开发商，你要他给你的房子，要报价明确，而且应该有一个保价条款。所谓保价条款，就是说如果在之后多长时间之内，比如半年或者一年之内，你降价了或者是变相降价了，你业绩退赔我，赔偿我的损失。没有这个保价条款，你就非出事不可，对于团购组织者就要承担很大风险，邹涛跟所有人签的时候，他说第一这个是一个平台，你们不跟我签，第二你们得承认，买了房子是自己买的，将来价格出了问题，我一概不负责。邹涛这样组织，必然出这样的问题，现在深圳楼价还在一天一天跌，而且北京的房市成交量也是萎缩很厉害，上个月成交4千套房子，而去年同一个时间，成交了15000、6000的房子，70%的房子没有了，萎缩很厉害。如果你组织一帮人团购成功了，房价要跌了。这些参与团购的人恐怕不会饶了你，任何一个组织或个人都要承担这个风险。

房价肯定继续下跌

　　吴京辉：这个里面可能出现一个问题，就是目前现在包括开发商也好，包括购房人群还有政府对房价这块到底是否探底，是否走向能有多长时间，基本上都没有明确的说法。

　　于凌罡：其实不对，这个所有人都有共识。有些事情是我们大家无法在媒体形成一个书面共识。有利益集团在里面煽风点火，必须说谎话欺骗大家，所有人都知道，问你一个问题，有人类以来，有人类市场经济行为以来，到现在将近六七百年了，在这个过程当中，一旦发生任何一种经济危机，有没有可能一年内停止？从来没有一场经济危机一年之内本年度停止，至少是三年。客观来说，房地产市场发生滞胀行为，就好比我们承认越南股票发生股灾，但是我们不承认中国股票发生股灾从最高的时候6300多点，到现在2300点，咱们说腰斩，都小腿肚子了，那还不算股灾吗？房子连跌三年是必然的，但是房地产开发商对媒体控制力太强了，开发商是付广告费的。我们讲平等竞争的时候，和开发商是处于劣势，真正关键的时候，我没有任何广告费支持。你说找一个媒体支持我，我也曾经找过，但是说实话，到最后碰的头破血流，那会儿曾经有一个朋友，我也不说是谁了，是一个报纸的朋友。他说老于我很支持你，跟我聊天，我觉得他挺热情，当时也没有经验，这是05年初的事情。一转身，我们做这个事情，我们在合作建房上做这个事，是标的额要大过一个亿，组织任何一个房地产开发项目，我们的开发总投资2个亿以上，我想问一句，如果需要2个亿投资的项目，是否肯定会是一个有品牌的或者有名的企业在做呢？这个企业做了两亿生意，但是在北京无名你信吗？除非是做毒品的，我们是做合法生意，怎么可能没有名气？

　　我们当时和万通谈合作，我们老百姓出钱，万通出品牌，万通出贷款授信。这两样东西都是我们不具备的，我们唯一具备的就是钱。我们方案很简单，当时准备做今天的瑞士公寓，应该说还没有开盘，但是现在不会低于3.3万。我们当时做多少钱呢？老百姓可以8千一平米拿到。

　　我们为什么能够这样？第一，方案很简单，400份，每一份老百姓拿出24万现金，一共9600万现金，以借款协议合同形式，委托给万通，万通拿到这笔钱，直接在工商局注册一个子公司，这个公司所有人管理人是万通，出资人是我们。企业开发出来的东西是我们的，因为等于是我们委托，就相当于我们出钱让他加工，有点类似买海鲜到京深市场买海鲜，请万通来加工，就是这样。万通等到买到地，我们给一个授信，2.2亿把地买下来，买到地以后，把钱给万通，万通因为有贷款授信，可以直接从银行贷到1.44亿，1：4的贷款，这样付清低价，还剩余2千万，可以直接拿到项目的开发贷和按揭，我们从银行再贷款一人24万，24万首付，24万贷款，60平米房子，将来分成什么概念？分成的时候我们拿400平米，400个60平米房子，200个车位，万通拿5600平米底商，这个保守按3万一平米，万通直接销掉就是1.68亿销售额，算下来万通再加上车位，车位20万一个，200个车位4千万，万通可以拿到一个多亿的利润。等于说，我们和万通都是暴利，毫无疑问，做房地产开发就是暴利，不像王石他们说的不是暴利，如果投进一个亿，拿回两个亿、三个亿，只能说我做的手段不高明，不能说有暴利，如果真正做好，投进一个亿，变成两个亿、三个亿都不是挣钱思路。

　　我们合作建房的时候，正是因为房地产商存在暴利。所以我们一直讲一起跟开发商业做开发商的利润。而且你们可以想想，有品牌了，就可以做了。结果我那朋友跟我说，你怎么跟开发商合伙？我说如果没有开发商合伙，如果没有开发商贷款能力，我们是要付出多少才能做到现在想做的目标。就好像说，如果没有国民党的支持，我们的八年抗战可能打赢吗？实际上这样说，我们在开始的时候很弱小，最后结果是什么？我们相信的媒体朋友把我们出卖了，直接写了一篇文章《于凌罡被召安》，我们200多人在东城党校开会，现场请了万通，请了律师，请了信托公司和银行的人，大家在现场书面投票，我们都是书面投票，你同意不同意跟万通合作，最后一票反对，全票通过。因为只要这个人不傻，他一定明白做2亿的生意，肯定需要有一个品牌。如果你做了2亿生意没有平派，就成了驴肉火烧，这个就是典型失败的案例，性价比很高，但是做不过麦当劳、肯德基。在我看来驴肉火烧就是中国的麦当劳、肯德基，只是没有人去做。购房不如租房

　　吴京辉：因为目前市场不是很好，万人购房团也好，还是购房团也好，不知道你之前用网络工具到什么状态？但是现在存在技术手段，沟通手段在越来越先进，越来越提高。这个里面存在，我可以选股票似的，把低估或者现在相对有一些人群更关注的房子我挑选出来，它的抗跌性要大一些，然后通过目前开发商急于回笼资金，因为我的团购方式而跟开发商形成一个互动，就是他一方面拿到了他的现金流，对买房人来说，确实在这个基础上能够找到他合适的住宅产品。

　　于凌罡：你说的这种可能性，也不能说完全没有。但是从我而言，网络是一种很先进的平台。但是你真正实际操作一个项目，和你想象的是不一样的。最保守的说，你只打算成功50套，首先这个50套房子对开发商的资金流能不能改善，还是一个问题。你不要认为3千万、5千万对开发商能解决多大问题。就拿万科来讲，去年万科增加295亿负债，就意味着每天上班从早上9点上班，到下午5点半下班，这个公司已经多欠别人1.5亿，一年两百多个工作日，等于它要多少销售额才能停止它的萎缩。万科过两天要发59亿的债，对它来说59亿是一个数字，如果你组织5千万、6千万，还不够他一天亏进去的，你必须明白房地产的规模。就是你现在有一辆车了，你有一个发动机，你想把发动机安到车上去了，你的发动机也许只是驱动小汽车的，但是那边是一辆火车，你即便装上去，能不能有什么作用？我认为很难说。

　　你现在想的一些东西，都是建立在仅仅只是你想，而有没有可行性或者有没有这个可能性。就是找一个抗跌的房子，可以这么说，真正抗跌的房子符合两个基本条件，一定抗跌。第一房价房租比，就是这个房屋房价房租比低于200，一定抗跌，如果这个房子卖一百万，能租5千块钱一个月，肯定抗跌。但是现在的房子房价比是350，这样就不可能抗跌了。这是第一点，你找抗跌的房子很难。

　　第二，你找理性购房的人很难。我举一个实例，确实很多人不懂。我一个朋友，小伙子，平时也是一个月光族，跟我经常旅游的那种。有一天突然在MSN上找到我，说我现在交了一个女朋友，我们俩加在一起年收入将近15万了，我们能不能买房？我说你想在哪买？他说在三环边上，我说你知道房价吗？他说当然知道，但是现在挣的不少，我说买一个三居大概200万，首付60万，月供得一万，两人一年不到15万的收入，他说干脆买一个两居，我说两居便宜点，首付40多万，月供六七千块钱，对你们两而言就这一点收入，不是往里面填吗？以他们的能力现在挣到这些钱，已经是普通工薪族的极限了，再往后，中国经济看好看坏，这个不好说，而且20年时间，你能保证你们家没有别的开销吗？他在没有买房子之前是一个月光族，基本没有积蓄，所以现实来讲，现在的问题是你组织的房子是否懂得买房子？一套房子现在市场价一百万的时候，你帮助他谈下10万块钱，他是否领情，是否认可？这是一个问题你组织这个东西，所需要投入很大。

　　你刚刚说到媒体作用，所谓平台的作用，这个是可以发挥得。比如我们可以提供一个平台，但是在这个平台上，大家能够投入多少时间？我有一个非常明确的想法，我希望大家明白过来，组织开发商，我写了很多文章强调这个问题。

　　第一点，我告诉大家你的小时收入很低，很多人不知道。一个年薪10万的北京人，他一小时的工资不会超过40块钱。因为一年大概是250个工作日，每天10个小时，咱们不考虑多了。50个星期，每个星期上5天班，就这样来算，每一个人一个小时才40块钱，相信绝大多数人挣不到一个小时40块钱，你跟他说，你挣不到这么多钱的原因，是因为你的存款和你的劳动是脱离的，脱离了劳动的基本价值。就是劳动能够增值，是因为有财富附加，就好像假如说我走的更快，就开小汽车，我坐飞机就快，人需要工具，需要帮助的东西，我们叫它催化剂也好，催进剂也好，事实上我们都知道，对这些参与团购的人，他们是否能够理解他需要投入必要时间的概念？他必须买房之前有足够心理准备，对买房知识有足够心理准备。比如这个房子我选什么样户型？我选择什么样的小区？这个小区可能遇见什么样的问题？我知道绝大多数买房人，第一件事就是买房需要维权，这个是团购最难的问题，团购可能跨过很多门槛，但是这个门槛跨不过去，就是开发商无法接受团购最后的收房。跟一个开发商说团收，我们一百个人要求同一天收房子，没有一个开发商能接受这样的条款，这个很吓人，一定会死。所以组织老百姓团购，即便平台搭建好，还有这么多的问题，就是你平台上找来什么样的人，平台上的这些人能不能有基本的理性思维。所以我说，组织团购的难度远远比组织合作建房难度很大。

　　合作建房还有一个好处，就是我们有门槛。会把一些人挡在外面。即便这些人走了以后，可能会来骂我，开诚布公的说是有的。有的人我跟他说你不太符合参加合作的精神。每一个人合作，将来一个人至少拿出15万块钱做这个事情，每一个人先拿500块钱承担这个风险，有的人说让我承担500块钱不行，我就说不具备这个合作精神就不行，那不行，500块钱就不守信，那15万也不见得守信，最后我说500块钱都不守信，15万的守信的可能性几乎为零。

　　真正要想组织团购，这些问题都是你必须跨过的。而在我看来，团购的优势是什么？我们很多人都认为参加团购可以便宜，但是团购能拿到多少便宜？回到刚刚讲的故事，为什么现在疯狂的劝别人不要买房子，我写的文章在雅虎贴出来，标题是什么？《现在买房等于自杀》，这是文章当中的一句原话，没有敢变成标题，但是媒体拿过去变成标题，只是写这么极端的话，不符合思路，我不是想靠文章增加点击率，或者让别人看我的博客。其实不是这样的。

　　你现在想想，如果你花30万块钱，咱们说总价，在北京能买着房子吗？首付30万有戏，总价30万基本没有戏，如果拿30万去理财，附加一些自己的劳动，比如35个小时，或者25个小时或者40个小时，或者更少一些，可能你的理财收益会是多少钱呢？按照我们的保守来说，应该是10%，应该是3万块钱，足够你租房了，我想3万块钱在市区租一个两居室，应该问题不是很大。

　　第二，如果我们做到20%，那么就是6万块钱。我们设想一下6万在北京租房还是问题吗？如果你6万块钱一年在北京租房，在市区什么地段租房都不成问题。

信息不对称导致房价虚高

　　吴京辉：包括媒体也有一些看法，今后北京的房价还是要跌，可能跟香港、台北这样还会往上走。这个预期和现有的折扣这块，您觉得有没有相呼应的？房价短期内往下走，会不会从长期，比如五年之后，或者十年之后又起来了，而且速度比现在还要快？

　　于凌罡：有这种可能性的前提是一种更可怕的可能性，就是人民币本身急剧贬值，没有这种事情之前，现在房价房租比已经决定，现在的房子就是明确的泡沫。当这个房子没有人租得起的时候，还卖这么贵，买它的人就有问题。你想想如果我花一百万买这个房子，一个月只租2千或者2500，我买它不是有病吗？400：1，但是现在北京很多房子真的就是这样。起码是300到350：1，这些房子就是明显的泡沫。

　　再有美国的房子不便宜吗？美国的房子像乔丹他们家，11、12万就能买到房子，现在跌了七、八万也能买到。人家别墅，大概一到一年半的，个人的年收入，我们可能知道美国前一段时间选举，有一个所谓的女副总总，是阿拉斯加的州长，说他老公是蓝领，就是挣的不多，挣46000块钱，就是纯粹的工人，就是挣这个工资，客观来说很低，一个月才三千多块钱，基本上相当于在美国没有什么机会了。但是就是这样的，人两年之内也买得起一栋别墅。人家经过两三百年商品房的锤炼，人家已经明白过来了，去买房子的家庭，一定不和谐。客观来说，理财收入远远大于买房收入。比如这样来说，现在在建外SOHO这个楼里，说现在这个楼卖房，从上到下价格一样，你是买一层，还是往上买？所有人都知道，只要不傻，肯定买一层，一层是商铺，租金最高。咱们所在的地方和楼上的租金，同样一间房，面积相同，可能租金差三倍、四倍，为什么非要买楼上的？事实上现在来看，中国的房地产如果想实现价值回归，如果现在还想投资房地产，首先投机已经不可能了。你指望像当初那样买房子迅速升值，我们赶上了。但是再新来的人是否能赶上，很难说，2002年或者再早的买了房子的，那肯定赶上了，说不定房子价值翻了十倍，确实有，但是现在很难说了，好比曾经3千点的时候，05、06年的时候你买了股票，涨到5千点你出手是大赚，但是现在你说2300点买，等到4600点，再等到4600点的时候，不知道什么时候了。我今年很早的时候就说没有机会过三千点了，很多人不信，我说不用看什么，我们研究做大量的数据分析，分析出来的数据它到不了。你不相信科学，你却相信你的感觉，我认为科学的东西很重要。

　　咱们说房价的问题，中国的房价短时间内回升时间是零，比如相当长时间内，比如三年时间之内，回升到下跌之前的价格可能性也是零，如果再往下，我认为还是有问题，因为中国今后房地产的政策，今天早上看一篇文章，是说易小迪说的别指望政府救市了，别说政府救市，政府各种政策证明政府不仅不会救市，而且是更多关注保障房和相关的，老百姓真正解决住房问题的问题。这个是涉及到中国经济的问题。宏观来讲，中国经济有增长点，这两个增长点来自哪？其实非常简单，和开饭馆道理一样，我们原来开一个饭馆，原来周边没有什么人，生意不好，突然隔壁一个小区30多栋住人了，生意是不是就好了。另外一个模式，小区开了一个饭馆，一直生意不好，突然IBM公司搬到我们小区来了，我们生意是不是就好呢？为什么？就是经济快速增长的两个增长点。中国来讲，其实快速增长两个增长点完全符合，第一，中国每年有几千万人涌进城市，这个就相当于小区里住进人来了。第二，中国很多人从低薪、低文化水平，高文化水平转变。就好比IBM高级白领住到你们小区了，你的收入就来了。对于中国来讲，解决现在中国的经济发展 问题，肯定是从这两个角度来解决问题。比如北京的两限房，昨天已经开卖了，前天已经开卖了，正而八经，是有人已经知道我住哪个小区哪个楼哪号了，多少钱一平米了。这种情况下，商品房和两限房具备可竞争能力吗？我不认为，同一地段的商品房比两限房至少贵50%。而且两限房本身有好处，就是按照商业房用地的规模来卖的，跟经济适用房不一样，经济适用房多数是塔楼，即便有少数的板楼，可能就是关系房，或者单位集资建房，现在来看两限房板楼为主，北京的小区一般是2.5以下的容积率，这样具有价格优势，性能优势，你为什么不去考虑这些呢？有人说没有北京户口买不着，那只是刚刚开始推出两限房，等房人太多，你稍微等等就可以了，而且买两限房买不到，北京市场租房价格也会很乐观的，你肯定租得起，因为现在北京租房价格也在降。咱们现在让开发商降价或者团购，从我的角度来讲有一定难度。

　　如果我们来组织这个团购，在这种情况下，我们就想买房，我们知道有相当多的国人就是没有房子就不结婚，我们讲没有房子就觉得心里不踏实，这个说服不了他。这个就是惯性很大。这些人他要真想买房子，第一恶补买房知识，首付知识，数字对比，比大小的知识，我操作来讲，很多人缺少这个能力，比大小方面，他缺少这个能力，你跟他说1和2哪个大，他知道2比1大，但是25万和24哪个大，差不多吧，你可能会觉得好笑，但是有时候真的35万和25万都分不清谁多谁少的时候，这个就由于他确实对房地产相关知识太少了，这两个数字不是把25万和35万摆在一起，而是两个式子，再一个房子本身是否具备价值，从房价、房租比考虑，从它的环境和将来的规划考虑。如果这个小区现在的房价房租比到不了，但是马上要通地铁，是否具备投资可能性？实际上是有的，将来房价房租比会高，还要考虑到一些信息，有些信息可以导致房屋升值，比如这个小区会有大的写字楼入驻，比如央视，或者类似的企业规模很大的。你要考虑相关的信息，也还能说服相当的人，包括开发商现在想卖房子，也只能靠这些说服潜在购房者。仅仅靠传统的销售模式应该不够，现在整个房地产，不光是团购，得有专业团队帮助想买房子的人解开心锁，还有一个就是确实想买房子的人，你跟他说挣钱，有的人觉得挣钱就是难受，那怎么办？就是让他买房，尽可能帮助他买一个适合他的房子。当然市场价格，我觉得团购当中的组织，第一是信息，你要把信息更明确。因为可以这么讲，如果我帮忙组织团购，我能够给你唯一的东西，就是我可以给你提供更多的信息。因为有一首买房国际歌《是否能够实现》，就是信息对称是否能够实现。开发商对一个小区了如指掌，哪有垃圾堆，哪存在缺点，肯定不会跟你说的，他卖房子肯定选择小区最好的时候，比如夏天漏雨，比如路滑，小区环境不美好你都不知道。你应该把这些东西尽可能的要知道，有缺点不奇怪，任何一个人，一个房子一个小区都有缺点，但是性价比合适，都可以组织大家去买。

万人购房团是一个商机

　　吴京辉：现有的这个条件下，您觉得包括济南也好、南京也好，保定也好都在复制深圳万人购房团，您觉得除了炒作因素以外，是否有刚刚谈到的这个模式会被复制？

　　于凌罡：万人购房团是一个商机，万人只是一个口号。假定我帮50人买了房子，假如说这个发起人从每个房子里面，从开发商那提了1万块钱，那么发起人也会觉得利润挺高，客观来说，万人购房团或者说一次团购的组织，也就具备了市场的理论的可行性，因为有利润可图。因为这个毕竟和合作建房两个不同概念，我们合作建房是大家一起做事，做开发公司的股东，你有权查帐，有权查信息，但是从团购角度来讲，我是否从开发商那提取回扣，你不知道。就好比举个最简单例子，我们到银行买基金，你是否知道银行卖你基金的时候，他也在挣钱，如果它不挣钱，哪有钱请这么多高级白领。在银行上班的，多数都是硕士，甚至更高学历的，这些人的工资会低吗？他们为什么被请到银行去呢？是因为觉得银行工作稳定，还是收入更高？其实两者肯定都有。这个是否是一个形式？团购本身在各地区有人模仿，其主要原因是这个方面。我觉得至于买房子能够便宜，从我的角度来讲，我不太信。但是我不信，并不意味它就不成，主要因为我的起点跟一般人不一样。比如我们组织合作建房的时候，我们会比周边的房子便宜相当的幅度，比如芍药居，当时周边评估房子没有低于8800的，我们是6千多，可以便宜2千块钱，这个还是可以去做的，如果组织团购，一平米便宜2千，我觉得打8折的可能性基本没有，即便有，恐怕也是属于商店买东西打8折。万人购房团是一种违法行为

北京炜衡律师事务所 李标田

　　吴京辉：从律师的角度，您觉得团购这块，在法律方面有那些要值得注意的风险？

　　李标田：我个人觉得，包括和同仁探讨过这个问题，觉得万人购房团这个说法，这种行为，组织者的行为是一种违法行为。刚刚听到于先生说，他们组织者只是先谈一个低价格下来，自己去谈合同。这种方式是一种咨询、举荐、代理，房地产服务市场的合同。这种行为是用个人去提供这种服务，无论是收费还是免费，都是一种违法行为。根据《中华人民共和国城市房地产法》《城市房地产中介管理服务规定》法律法规都规定很清楚，都是采取资格准入制，必须取得这样的资格或者资质才能提供这样的服务，万人购房团组织者是不具备这样的资格的。并且刚刚提到其他的城市，包括山东的某些城市，他们明确表明他们要提取一定的管理费用，可能咨询费用，这样的规定，如果是收费的话，那就更不应当采取这样的方式。如果是收费，应当是注册一个公司，提供这样一个服务。而跟社团法人还是明显不一样的。

　　即便是免费的，应该是一种稳定的服务，应该注册一个社团法人去提供这样的服务。我们最终的目的是免费为大家提供这样一个宗旨，我们的宗旨是提供低价的这样市场，去寻找这样的机会，这是一种大家组织起来，已经提出来叫万人购房团，这样一个概念，作为一个团，应该是一个较稳定的状态，但是事实上并不具备这样的状态以及这样的法律条件，我的观点是万人购房团组织者这种行为应该是违法的。团购也需要专业性

　　吴京辉：如果假设说把它变成合法的法人机构去做，有没有相关的条件呢？假设它变成一个新的代理形态了。

　　于凌罡：这里有一个实践当中的问题，为什么它不敢注册？非常简单，如果以一个法人的形式提供有效服务，律师说的东西有一个前提，是以一个有效服务前提，如果邹涛之前这种想法，就是在电视上看到的，我们做节目看到的，和他聊的节目来看，他的想法只是提供一个信息，用一句不好听的话，我在大街上说一句话，这句话你信是你自己的事，不信也是你自己的事，只要这个信息本身没有存在故意欺骗，应该不会构成太多问题，如果现在是一个法人际沟，无论收费于否，作为一个法人实体要对自己的行为负责。把消费者组织起来去买房，如果发生将来的问题，消费者都可以告他的。比如他现在组织一帮人8千块钱一平米买的房，结果房子跌到7千了，他作为组织者要承担相关的法律风险。这种责任，即便你想成立这样的法人机构也是很难的，要请律师做这样的合同，保价条款，如果没有保价条款，团购的组织在现在市场情况下是非常危险的。

　　你现在说我们要求开发商保价，存在返过来问题，合同不可能只约束一方，任何合同是双方同时约束平等才叫合同。开发商会说，你要求我保价，可以，我要求你保量。你至少在我这团购50套房，但是团购的组织者能不能够决定团购参与者是否参与团购？我之前一就来跟你们讲了这个故事。我们当时组织有两百多个人，最后签约只有60%，我们幸亏请了专业律师保证我们自身安全，所以我们能够在签约人数不够的时候，产生放弃的条款。所以我们要把钱退给大家，因为人不够，你必须接受。事实上这样的操作，我们前后发生了三次，都是因为有的是钱凑够了，政府没有把地卖给我们，有的是因为钱没有凑够，最后没有办法买地。不管哪种，都能平安的把钱还给人家，我觉得这就成功了。但是至于团购组织者，是否具备这样的专业程度，我是怀疑的。因为事实上，这个里面存在的法律风险很大。确实出过类似的问题。比如深圳的林立仁，他曾经组织过在深圳拍过一套房子，其实价格1300万，有10个人没有按期给钱，没有按期支付第二期的竞拍款，结果被法院判了50万违约金。林立仁对其他人的合同约束条款不严格，法院应该是判了两次，都是判了那个人赔钱，就是赔违约条款的钱，只赔他5万块钱，因为本身合同有问题，而且还无法支取。那个人很不讲理，明明帮助他挣了钱，按照当时拍的成功程度，每个人至少挣了20万，他们立马转手卖出去，一套房子产权齐全了，能赚20万，但是那个人不懂，根本不相信你能帮助我挣钱，有很多人的心态是抵触挣钱，否认法律赋予他的合法权利，这个如果都否认，人在世界上还怎么活？法律赋予你呼吸新鲜空气的权利，但是你不呼吸，这就没有办法了。这个人自己脑子也不清醒，结果当着电视台的面，把合同给吃了，中央台的《纪事》节目播过，如果合同没有做好，法律方面没有到位，逻辑上出现了偏差，可能因为你违约导致的损失是一个亿，而当时只想赔500万，多出来9500万就得发起人买单，客观来说一旦发生这样的事情，你可能就是真正失败了。合作建房、团购事情最大的风险就是在这，本身合同不完善。如果最后结果，大家没有凑齐钱没有买到地，这个不叫失败。相反，我们认为没有凑齐钱，又把钱成功返还给大家，这个就是成功。包括我们在芍药居的时候，一百多人签合同，我们把钱还给大家，比如花园路的项目，200人签合同，我们凑够了钱，政府没有把地卖给我们，我们把钱平安的还给大家。真正想组织团购的人，包括一些机构，我确实知道有专业机构想组织团购，包括现在的现有房地产中介公司，他们其实具备这个资质，首先他们可以组织团购，而且他们也有经验，甚至可能有关系，能谈到更低价格，但是是否可以做到？

　　如果真的是以法人身份来做这个事情，比如一个公司来做，应该具备专业性，专业性不可忽视。现在这个社会情况下，你没有专业性，就意味着不可能成功。很多事都是以专业分工，如果不专业分工根本做不了。我们现在举一个最简单例子，我们组织一个团购，作为一个专业法人公司、中介公司，如何取得一个相对低的价格，最低不可能，最低是不给钱，还有倒找钱，最低是没有可能性的，只有尽可能合理的低。只有这种情况下，我可以这样讲，研究团购，最后的结果必然也是合作建房。为什么？你怎么让开发商给你折扣？比如开发商房子建好找销售员卖，比找团购要快，如果这个房子建了，缺少资金，这个时候想跟你合作，这个时候你是否能找到合适机会，把你的资金注入进去。既然你是专业的，你可以通过合同保证你的资金安全情况下把项目做起来。事实上，还有一点，如果这个团购不能满足很多人，其实有更好的办法，但是这个办法对参与操作者的专业要求程度比较高，就是法院的叛卖。

　　我们可以到法院叛卖网，北京的法院拍卖网，每天有很多的拍卖消息，有房子，也有别的东西，也有经常房子是一套一套的卖，你作为个人完全可以做。但是一定提醒你，你必须学会小学数学，如果你小学数学不及格，千万别参加。首先买到之后，要办理手续是要交竞拍服务费，就是拍卖公司要提一个成，有可能三个点，或者五个点，之前要谈好，再有你拍得之后，法院拍卖的东西不一定有产权证，如果想办产权证，还需要付多少费用，要问清楚。从理论来讲，法院拍得的东西可以不要产权证，如果仅仅是自己用，或者租或者住，都不存在任何问题。因为法院拍给你的效力，远远高过建委给你的房产证，同样出一个文件，是法院文件权力大？还是建委权力大？法院可以判建委，建委不可以判法院。法院是司法机构，它的权力最大。法院给你的裁定，就是竞买通知书，你已经竞得这套房子，拿着它出租什么都可以，抵押都可以。团购参加不了，法院这个也可以考虑。

　　如果组织一个专业机构去参与团拍也不是不可以，但是律师在这，我开诚布公的说，法院拍卖的东西，恐怕里面也难免有很多需要关系才买得着的东西，还是需要专业机构去操作，不是个人能够直接操作得了的。万人购房团多方面待完善

　　吴京辉：您从律师的角度，我们现在讨论团购也是觉得在目前现有的环境下，确实存在购房人因为信息不对称，包括专业知识不够，存在很多这个方面的风险。团购只是其中目前现在出现的一个形式，也许是一个商业机会。像这种新生事物，从法律界来考虑，您觉得应该注意哪些这方面的风险呢？往哪些方面去完善呢？

　　李标田：我觉得第一是主体的问题，万人购房团提供的只是一个平台，每个人到网上登记一个信息，留一个电话号码，这个信息是否是真实的本人信息，以及是否是本人留下去的，以及信息的安全。新的立法机构正在讨论个人信息保密的问题。这个信息的真实性，组织人员的主体问题，我觉得是值得探讨或者说是值得研究的一个地方。包括刚刚提到的邹涛，他在网上建立这个平台，他对这个平台承担的责任是什么？刚刚于凌罡先生也提到，他对提供这些信息是不承担任何责任的。相当于我在街上随便说一句，这是任何一个行为没有责任的承担和义务的划分，我觉得主体身份问题是要关注的。

　　同时还有关于个人信息问题，任何一个买卖，或者任何一个交易，都尽可能的规范化，需要一个书面的东西。如果仅仅是靠这些日常信息，或者口头上没有划分的，这种不对称信息的留下来，因为买房子是关系到很大经济标的的交易，如果没有任何严格意义上的责任划分，我觉得是难以想象的。同时购房团这个主体是非常值得探讨的问题，最后我可能要补充一点，刚刚提到万人购房团的价格问题，我律师不应当对这个问题说一些什么，但是我发表一下我个人的看法。

　　能不能把这个价格压低下来？开发商如果除了广告费必要的费用以外，直接转嫁给业主以后，并不会降下来太多的。如果开发商能够把他的利润让出来，完全可以让销售人员把房子的价格降到多少钱，购房人直接可以购买，没有必要通过购房团来组织大家谈。谈的本身并不能够真正把开发商价格压低下来。

　　于凌罡：邹涛可能不具备，您刚刚说的这个问题，如果真正是一个团购组织者，首先是法人身份，第二具备相应专业程度，如果想把房价降下来是有办法的，这个办法就是很简单，改变主体位置。比如，就很容易转移到合作建房上来，比如我和开发商谈，你要给我很低的价格。第一，我能给你什么，首先我能保证你立刻完成一个亿的销售。这个时候就涉及到你如何来保证这一点？如果作为发起人仅仅搜集信息是没有任何意义的。从我们的角度来讲，我说一下我们的方式，我们的方式很简单，在指定银行，每一个想参加的人在指定银行办卡，先不用存钱，当我们有意向，我们银行和参与者，还有开发商签冻结协议，参与者委托我们去拍或者去拿这个地或者是房子，银行帮助冻结这个资金，如果我们按照授权范围，一般有三条。

　　第一，参与冻结的资金总额不低于一个数字，比如这个项目要想成功至少要有4千万，至少4千万资金冻结在银行，银行才允许我们动用这笔资金，如果金额没有达到，资金必须解散，否则是很不安全的。

　　第二，我们授权的价格是一个上限，这个价格银行保密。我们去操作的时候，我们肯定要低于这个上限，银行才允许我们签合同。

　　第三，我们应该是在一个约定时间之前，如果约定时间之后是不行的。另外这个钱银行将管着它指向一个固定帐户，因为银行有模范的格式合同，也就是模板。这个合同签的时候，必须指定是付给谁的，什么条件付给他，付到哪个帐户，这个时候银行能保证你的资金安全。如果说我们认定一个地方的房子，50万一套合适，我们一下买两百套房子，两百个人把钱凑过来，和银行谈好，将来你给我们做按揭，一人先付三层，这样先把3千万资金付过来，冻结在银行，我们拿这个冻结的东西去找开发商谈，我现在给你一个亿销售额，你做我就给你3千万。可能会给你打点折，但是即便如此，你还别忘了要有保价条款，保证你买房别亏了，这个组织从我操作的经验来看，难度相当大。

　　我在这里总结一下我们合作建房的得和失。合作建房从方案来讲，从专业程度来讲，比一般开发商应该说更好。我们说这些话不是没有依据的。我们参加花园路的投标的时候，我们是很被动。因为是在春节之前突然间政府开始卖标书，正好是阴历腊月26，我们公司的股东已经基本全部回家了。知道这个消息的时候，所有人基本都回家了，我去买了标书，只有两天时间，到阴历腊月28，基本上人都不会上班了，两家的时间，我们找到两家意向合作伙伴，并且把工作委托下去，设计师开始干活，过了春节，到初八，我们所有方案基本已经定稿了，到最后投标那天，我们交标书，我们投标方案，第一测算上最好，精确。很多开发公司的测算都出了问题，因为客观说，我也知道他们时间紧凑，跟我们一样。设计方案肯定最好，我们户型设计和楼的设计，包括小区绿地设计，都是肯定是所有方案当中最好的。我们在做所有操作当中，我们的经济模型应该说也是非常优秀的。在这种情况下，说我们有优点。但是我们的缺点是什么？我们的缺点在于我们的前期经费太紧张，我们虽然每个人拿出500块钱先承担前期成本规定，但是客观执行起来有相当大的难度。第一你收大家钱就挨骂，中国人不懂这个，如果我花500块钱买一辆自行车，应该花20块钱买把锁这个是必须的，你不可能要求卖车的人必须给你配锁。我们现在一个人要花15万，不拿500块钱研究前期工作，就冒然投出15万，这个风险之大难以想象。你可以承担500块钱损失，即便这个损失确实造成了，因为你要明白你实际要做的事情是15恩万，而不是500块，但是这一点很难，这个就导致我们在很多操作中，很难把专职这件事情进行到底，专职不能进行到底，就是不能专业到底，我们在很多方面不能专业，我们在营销方面，不能和开发商比，开发商可以请很多的销售员，销售员可以专心研究项目，把问题找出来，而作为我们就是组织团购也好，组织合作建房也好，都发生过这个问题，就是普通的参与者根本就听不进去任何计算或者道理，就想你把便宜房子给我，至于怎么便宜，我回家自己悄悄算去，一个房子你人生最大一笔开销，你算不算清楚，对你来讲至关重要，我们认为如果不算清楚，就无法想象。一个房子算清楚和不算清楚，我们认为至少差10万块钱。10万块钱如果靠工资去攒，很多年轻人得攒多少年？我们保守估计一个月攒2千，得攒多少个月。对于这种团购或者什么组织也好，需要注意的问题。我们前期投入力量也不够，确实我们的费用也太低了，没有相关费用，如果这个事不是在中国，在其他国家可以找风险投资，当然就好了。比如有些机构或者基金，说小于你干这个事挺好，挺利于老百姓，我先给你30万你先干着，将来赚了钱再还给我，实际上我们无法得到这样的支持，我们无法建立专业团队，我们人才流失现象非常严重。买房者不专业可能催生“砍价师”职业

　　吴京辉：我们换一种模式，就如同你刚刚说到很多买房人不专业，信息不对称，对整个房子里面的问题并没有看到。现在有没有这种可能，就是专门有人出来，只不过不是团购，而是帮助想买房的，同时又愿意支付一定费用的这群人，做砍价师呢？有没有可能？商场方面是有买手的，你觉得这个市场是否允许这种机会出现？

　　于凌罡：这种服务其实是非常有用的，即便今天滞销非常严重，照样不是每天有几十套房子在北京成交吗？这些人买房子，谁不希望有人帮助他谈判呢，我们市场绝对有这个需求，目前没有提供这个方面服务的原因，可能很多人并不认同这种服务。他买房的时候，总认为是自己的操作，相信自己多过相信专家，这个也很常见。比如去年我要求大家5500点之前逃出股市，我多次做节目的时候都谈到，你如果拿100块钱已经挣到190了，但是现在还有可能挣到10块钱，你为了10块钱，损失了100块钱你觉得值不值，5300点、5400点出来的时候不好吗？如果这些确实去签约买房的人，能请到这些人当然很好。

　　再有，可能我说的现实一些。很现实的说，中国有些住房消费是非理性消费，你拿它当奢侈品好了，就好比一个人去买一千朵玫瑰花给女朋友一样，这种行为本身不是理性的，但是你说为了伟大的爱情也可以去做我知道有些人买房子的时候，确确实实来讲，他买这个房子是送人的。比如送给二奶或者什么人，再有一种可能不是那么合法的财产，比如就是洗钱的。他不希望被知道，我也知道一个项目，在北京亚运村附近有一个烂尾楼，烂了十年了，这个就不像东华京座那么有名，这个项目为什么买房人并没有真正去闹呢？原因很简单。可以这样讲，政府官员有一些不名的财产买的，或者不那么规范的买，即便今天有很多不规范的买房需求，也是我们市场在这种情况下，还有逆市成交的原因。包括咱们所在项目的销售经理潘先生他的很多项目，他逆市成交的原因，并不是因为这些人对市场投资看好，而是让他们的钱有一个去处。这个不属于理性消费，如果你提供一个服务，当然很好，但是他是否愿意现身这个服务，比如包二奶的人家不愿意。人家做这个事就不愿意让家里人知道，我们中国有做好事不留名，也有买房子不留名。购房群体缺乏购房知识教育

　　张凌虹：中国人购房群体缺乏教育，不管是团购还是合作建房。

　　于凌罡：他们连最基本买房都不清楚，合作建房最基本的都不了解。比如你去真正买房，你的损失是相当大的。你要租房，把有限资产用来理财，那个资产价值往往超过你的想象。我知道中国很多年轻人啃老买房子，这个在北京、深圳、上海的城市当中绝大多数的房子都是卖给这些人了。比山西煤老板买的房子可能还多，在这种情况下，这些买房的年轻人从来不曾拥有过首付那么大一笔钱，对这个钱根本没有概念。比如一套房子首付40万，挣工资的人根本没有40万是多少的概念，不知道如果自己有40可以干什么，这是最核心的东西。比如在外国理财，有专业机构给你讲，也愿意拿出时间去听。为什么呢？一个月两次，每次两个小时，算你来回路上一些时间，你一年才花多少小时，你的40万，因为你听了几次以后，理财收益不再是4万，而是8万了，你这个4万块钱来的多容易，但是很多人并不是这样想。

　　我说一个实事，我在北京台做了一个节目《谁在说》，一个小伙子就是啃老，好容易毕业了，工作一个月工资四五千，做过节目可能收入好一些，但是是个月光族，他父亲给他30买房子，他想在五环边上买房子，月供供不上，老爸肯定会帮忙的，这个打算就啃他爹了。我给他判断，我说你返过来想，我知道你从来没有想过，你可以想想，如果把30万给你，以后每个月给你追加3千块钱，你算算20年之后你应该挣多少钱。现在给你30万开公司，每个月追3千块钱的定投，这个钱到那个时候金额是不是还只是五环边上的七八十平米的小房子，我认为不是。那个时候那个钱如果给到一个能力正常的人，又懂得商业操作，可能那个时候不是买一套房子，而是买一栋楼，而且不一定非要在那种破地方。确确实实来讲，你在三环边上租房，一个月三千块钱足够了。你把房子租过来，你一个月月供就省了2千块钱。就现在而言，你跟他讲买房子不值，有些人不明白，这种情况下跟他谈让他团购买房子，这么简单道理都听不明白，你跟他谈买房子的时候要付什么样的费用，怎样的流程，恐怕更难听得懂。比如物业费，很多人对物业费没有概念，不知道物业费到底多少合适，因为他从来不肯换位思考，你觉得物业费贵还是便宜，主要两方面，第一是自己是否能够承受，这些都是异想天开，就是单向的，你还得考虑对方。一个物业公司，它要花多少钱，给你提供什么标准的服务，如果物业公司给你提供小区20个保安，这20保安要排几个班，每个班能有几个人，你算一下这个20个保安的费用多少钱，物业公司给你种树，种草，要多少园丁、水费、树苗费，这些都是物业公司要买单的，有的物业公司说我收你1.6，你也别想有特别好的服务，如果有的物业是收7块钱，一定要特别好的费用，但是他是否知道7块钱能给他干到什么样，他不知道，心里没底，他干成什么样，你也不知道怎样，你看这个人好看不好看，就看了一眼，也可能就是看了一张嘴，一个眼睛，然后就下定义了。作为消费者真的要把买房子这个事情弄明白，才好做团购，而这个当中的知识是相当多的，更多的不是他需要知道什么，而是在于他是否能够真正从正确位置考虑问题，比如物业费问题，比如服务问题，比如房价问题，包括首付。

　　最简单的例子就是花园路的事。买开发商的房子或者买二手房，首付至少一平米4800，我们只让你出4000，你说太高，你也要考虑我的能力。你如果不考虑我的能力，一平米800不算多，对你来讲不算多，很多人也知道一平米800不算少，差800块钱一平米不得了。你买一百平米的房子少8万块钱。